餐风云体育饮营销超市行业加速扩张 开店选址成竞争排名前列要义

　　近年来连锁超市行业跑马圈地，完成了在全国各线城市的战略布局。纵观北京商业地产市场，核心商圈的大型商业项目都可见得超市进驻的身影，甚至一些潜力商圈的形成和大型超市的进驻带动开发不无关系。

　　与一般行业的选址不同，超市行业选址面积巨大，程序更为复杂，对商业地产项目的影响也较为密切。2008年超市行业进入选址开发第二密集期，在完成了排名前列层次的战略布点之后，超市巨头下一步进驻的区域又将是哪里？焦点商铺网披露超市选址奥秘。

　　2、目前北京市场超市开发是否进入饱和期？下一步超市选址开店的关注区域是哪里？

　　4、解读家乐福、沃尔玛、易初莲花、华联、物美、华堂、屈臣氏等各类型超市选址“秘籍”，关注超市大鳄的下一步动向。

　　【主持人】：各位嘉宾大家好！首先非常欢迎各位做客焦点直播间，参与我们今天的投资沙龙“超市选址专业论坛”活动。

　　大家都知道，与一般的行业开店选址不同，超市行业在开发选址时由于设计面积巨大、沟通环节较多存在一定的特殊性。与此同时，超市行业的选址也往往牵动了商圈和商业项目的敏感神经，纵观北京商业地产市场我们就会发现，很多的商业项目或者是潜力商圈的启动，都会将超市选址作为其向前推动的主要引擎。

　　如果说开店选址是一门学问，那么超市行业的开店选址更是无比高深。今天焦点商铺非常有幸邀请到各位嘉宾，畅谈超市选址细节问题。各位嘉宾可以结合各自品牌的发展战略，谈一下2008年自身的开店选址计划。同时也可以就平时就开店选址问题，与商业地产项目接触时发生的感触等等畅所欲言。

　　活动正式开始之前，我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是乐天超市高级拓展经理刘晓女士；法宝超市扩展专员许炜锋先生；迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让先生。

　　商务部最近发了一个通知，外资的超市审批权限下放，很多人认为这是超市发展的利好消息，可能超市行业会迎来一个发展的高峰期。其实这个消息出来之前，我们也发现，随着商业环境的繁荣，超市行业在2003年前后，有一个大跨度发展风云体育，我们把它称之为发展的排名前列个爆发期，很多超市完成了在全国的战略布点。我想今天到来的几位嘉宾都是超市行业里的开发选址专家，对超市开店十分熟悉。下面就请各位结合自家品牌的开店扩展经历，风云体育谈一下有关超市如何开店选址这个课题。

　　乐天是韩国大型超市排名靠前的一家。现在在韩国拥有60家店，年销售额相当可观。而且我们得到一个消息，乐天现在已经开始了它全球的扩张征程，把中国市场作为它的一个重点开发领域。在这个这样一个背景下，请乐天玛特的业务发展部高级拓展经理刘总谈一下，乐天玛特在北京市场的开店计划和对超市选址的具体要求。

　　【刘晓】：现在说不上今年的计划，如果是在一月份的时候可以说计划，因为发展的变数比较大，很大的决定因素不是说我们想发展多少个店，很多时候必须是有这样的信心，开发商也有这样的动力。所以现在我们目前来说，今年在北京属于是选址的阶段。我们十年的远期规划是300家店。这个数据对外已经宣布了。在中国区域内计划十年达到300家店，这个目标有点远大。具体到北京市场来说，我们希望能够增开5到6家店。

　　【刘晓】：乐天超市是通过收购万客隆的模式，进入到北京市场的。目前在北京总共拥有6家店。收购以后新增的店铺还没有开出来。

　　【主持人】：目前乐天超市的现有店铺都是架构在万客隆原由网点分布基础之上，对吗？

　　【刘晓】：是的，目前有三家店进行了重新装修并开业。比如酒仙桥店，按照乐天的标准进行重新调整，在装修和服务设施方面都有很大变化和调整。

　　【刘晓】：两年前乐天就开始了对中国市场的研究，一直是在摸索阶段，一直不知道用什么方式适应中国人的消费倾向、消费口味。所以在考虑进入到这个市场的时候，就会比较谨慎慎重一些。那么如果采用单点的扩张模式，速度可能会慢一些。刚好那时有一个机会，所以就采用收购万客隆的方式进入进来。现在已经拥有8家店铺，在人员店铺方面都是采用原来的配置，收购的万客隆的大多数人员还是在里面，对于它将来的扩展还是比较有利的，不会出现脱节的现象。

　　【主持人】：既然我们今天的主题是超市选址，我觉得对于乐天现在的状况来说，它的选址还是利用原来万客隆的开店体系，因为这种方式现在有这样一个基础，现在乐天应该有自己的选铺标准，您对选有店铺的选址还满意吗？另外，会不会在现在的网点布局上有一些补充或者是扩充。乐天既然有开店300家这样一个宏大的计划，那么在北京选店的时候会钟情于哪些区域和项目？

　　【刘晓】：先简单介绍一下乐天超市选址的标准，因为万客隆定位于仓储式超市，与乐天的大卖场定位截然不同，因此具体在店址的选址上会出现差异。乐天倾向于选择人口较多区域选址，而不是像仓储超市倾向于选择非中心区域。仓储式超市选址更加注重交通的便利性，相反对于是不是在城市中心位置并不是特别的在意。所以在收购万客隆的时候，我们也考虑到了这个因素。不过现在看来还好的是，十年前万客隆在北京郊区所选择的店址，现在伴随着城市的不断扩张都已发展成为北京的焦点区域，属于市中心的位置。

　　从这个方面来考虑，还是比较适合乐天的选址标准的。此外在硬件方面，乐天选址倾向于考虑建筑的一二三层，因此在地下的一些位置，不是我们未来重点考虑的区域。所以在这方面，像乐天洋桥店和酒仙桥店，都是属于万客隆的自有产权，而且也是在地面的建筑，对于将来的改造都是非常有利的。

　　对于今后的选址，如果是在北京，肯定还是在人口比较多一点的地方，能够尽量的避开一些竞争对手，当然现在考虑到大家的发展意愿都很强烈。能够完全的按照我们原来的标准来做，比如说多少公里多少竞争者的话，那是非常困难的。已经避不开了，我们只能够争取在一些硬件方面和服务方面争取提高。

　　【主持人】：好的，谢谢刘总的介绍。今天过来的还有法宝超市负责扩展的许先生。提起法宝，在我自己的认识中感觉是一个定位于中型超市这样一个定位，它在选择店铺的时候，似乎不会特别关注核心热点商圈，往往会选择周边居民较多的地方。法宝于2004年进入北京，现在在京有7家店，店铺面积在三千左右，但是现在似乎也有趋大化。您能不能介绍一下法宝超市今年开店选址方面的一些情况？

　　【许炜锋】：法宝超市这边的情况大致是这样的，目前以每年两家店的速度发展，公司希望能够保证这个速度，而且今年完成得还不错，两家店都完成了签约。其中有一家店，如果没有什么意外的线月底或者是年前开业；另外一家店是明年的4到5月份开业。如果没有意外的线家店。

　　因为法宝超市属于中超，所以不会做一两平方米的大卖场，法宝希望选择周围交通方便，服务社区的区域。此外现在写字楼里面的白领，也是我们很好的关注市场。我们希望硬性条件面积在5000平方米以上。如果店铺的综合条件不错的话，面积稍微小一点的话，我们也会考虑。稍微大一点面积的店铺，我们也会考虑，但是一般不会超过10000平方米这样的规模。

　　【许炜锋】：能够保证两家店，我觉得是一个比较稳妥的速度。这个速度在超市行业应该是属于一个正常水平。

　　【李克让】：超市开两家也正常，开十家也正常，取决于他所获得的物业和其他优势。如果没有合适的物业的话就是三年一家，万客隆就是这样。

　　【主持人】：不知道各位有没有这样的感觉，开店的时候想开店，但是选不好铺就开不了。你选好一个正确的店铺，不管是将来的运营还是其他的，都会起到事半功倍的作用，所以说选址非常的重要。许先生，据我了解目前法宝在紫竹桥和西直门的枫蓝国际都有店铺对吗？

　　【许炜锋】：比如说望京，现在是一个很好的区域，发展很快，但是望京有很多有力的竞争对手，我们要考虑进来以后能不能得到很好的收益，即使有面积、即使一切条件很好，我们还要考虑竞争对手。我们没有办法说要在哪开，但是如果合适的话，我们会开。合适不合适有很多的因素。

　　【主持人】：也许你方方面面都合适的话，竞争对手已经进来了，先比你下手了。

　　【主持人】：对于超市选址，李总有很多的观点，我们各家有自己的开店计划。李总站在行业的角度做一横向的扫描分析。超市的性质也不一样，有大卖场，有仓储式的，也有像屈臣氏这样的特色连锁化的超市，可能不同类型的超市选址会呈现出不同的特点，李总您给分析一下。

　　【李克让】：你谈到的是超市选址技术，他们做超市发展的可能会更加权威。虽然他们每个公司每个品牌选址各有偏好，但是大同小异。他可以按风水判断，因为这个十分盛行。风水过去我们管它叫迷信。我觉得他们做超市拓展，首先应该找风水大师，你选任何一个点，风水的判准肯定是相对准确的。比如说你们搜狐网络大厦对面的易初莲花，它正好是五道口的十字路口。你选一个大卖场，他们所在的位置是最棒的，其次是搜狐大楼这个角，第三，应该是西南角，最次的应该是东南角。

　　如果研究一下风水，现在有专门的公司也为这些超市机构发展做服务。而且人大有这样的高级培训班，据我所知，很多做发展的人士都参加这个培训班。而且社科院有很多专门研究风水的大师，他们专门为土地开发选址、建筑进行咨询服务。我感觉你说的选址有一个关于技术、建筑和细微的差距。但是大的选址要尊重这个城市、地段、栋建。有人把这一切东西叫利地研究。我跟他们的角度是正好不同的，因为他们做发展关心的是我这个地怎么选，我选址以后，怎么能够有特别好的产出，这是他们关心的。但是我说的，关于连锁店发展的战略，因为刚才他们个位分别谈了竞争问题，人越多的地方我就去，这就是扎堆。我感觉超市未来的发展，现在不管从经济上也好，还是政治上也好，给了他们发展的好机会。现在大型超市和中型超市在比较热的地方扎堆，会影响相对的效应。比如说望京，原来叫睡城，现在叫商城，百货公司好几家。为什么呢？这也有一个从众心理，要么大家都不去，要么有一个去了大家都去了。在一个大品牌的带动下，把整个区域的商业带动了起来。我觉得超市是投资型的，我选了一个店马上就要得到效益。但是大家都往热的地方扎堆，你的利益不会那么深远。作为连锁，数量越多越好，但是也有一个合理的比重和比例。它在目前中国城市化的步伐比重加大。中国扩大内需采取的政策措施，对于这种机会结合自己发展的经营和拓展战略。我感觉他们应该到未来城市特别有希望的一个区域做自己的店。另外，要深入到二级三级甚至四级城市。因为这对他们来说利益是长远的。现在超市在大城市，盈利空间是萎缩的。所以对超市的效益增长，利润增长，已经到头了。而真正你能够赚钱，是在一些新兴的城市。

　　我们国家现在开了很多大型的购物中心，十万是小的，一般是二三十万。有一个区域是少有的，一个新的城市是四五十万人，放一个购物中心，有一个百货中心、超市、若干个综合服务，这个消费服务的城市功能就完全的展现了。而且这也特别的国际化，60年代购物中心的兴起就是因为有了高速路，有了新的城市而建立的。十七届三中全会，有人说这是中国又一次伟大的土地改革，自有的土地可以扭转，农民的手里都有钱了，他从土地里面解放出来以后，也要从事其他的生产和经营。农村的城市化是适合他们发展的地方。这次金融危机，大家都寄希望于中国能够伸手去救他们。但是中国的观点就是我解决好中国的问题就已经是在全球的经济危机中伸了一把救援的手。中国这次十七届三中全会，说解决内需就是解决农民的问题，力度特别大，中国的农民数量是7亿，世界人口是67亿，超过了十分之一。不管是乐天还是法宝，你要占了世界十分之一的市场，你太了不得了。所以我建议大家不要往一个地方扎。

　　18号新华社环球时报这些中央媒体都转载了发的一篇报道，叫沃尔玛开始寻求在中国的中小城镇扩张、发展。而且沃尔玛确实在这方面走得比较深入，二级城市他走得比较多，三级城市同样在深入。我想这也适合其他的超市发展。很多人跟他提这个名，我们很多人都不知道这个具体地方在哪里，怎么走，比如说茂林，比如芜湖，比如娄底，你要一提娄底，娄底是干什么？很多人没有这个概念，沃尔玛去了，实际上娄底排名前列是交通要道，第二是历史名城，第三，它是中国中部一个特别活跃的城市，而且科尔尼公司统计08年2季度沃尔玛在中国增长了32%。同一时间在国际市场增长只有10%。这说明了巨大的发展空间是在中国的二三级城市，甚至中国的农村。

　　农村的现代化、生活水平，主要是现代城市功能配备比较差，所以我想说，超市应该有一个大的发展战略，盈利的模式，你深入到什么地方，这是你盈利的根本。中国的一线城市，我感觉应该说已经没有什么可做了。除了西部的一线城市，因为它是在发展，它和沿海城市不一样。沿海城市现在没有办法做了。比如说青岛、深圳、上海、杭州，你现在根本进不去，他可能一寸土地都没有。但是超市为什么都愿意把排名前列面旗帜插在那里？他有一个标志性的东西，还有一个物流的问题。他往往愿意把物流中心和地区区域的总部建在省城。但是现在有许多公司已经不那么做了，可能是非省城他也在做，他放到二线城市。很多可能是先做包头，再做呼和浩特。

　　【主持人】：李总在我们焦点商铺网开了博客，最近写了一篇文章叫“超市选址要上山下乡”。可以说把超市选址问题，上升到了公司战略层面。放到了一个特别大的社会背景、时代背景之下来考虑。说起超市在一线城市布局。也就是我们刚才说的排名前列个爆发期，大家已经把大的战略布点完成了。接下来就要开始下一步，拓展二线、三线潜力城市，到哪里去选址。

　　【王经理】：首先需要说明的一点是，我们超市是世界500强企业，英国排名前列大超市集团，目前公司包括市场份额、包括公司的员工、公司的核心价值就是要通过赢得对顾客的服务来赢得市场份额，从而赢得公司的销售。我们公司也在开展全球发展战略风云体育，中国市场也是公司重点关注的领域之一。

　　【主持人】：作为世界500强企业，英国排名前列、全球第三大超市集团，您公司和沃尔马和家乐福齐名。但是由于进驻中国的时间较晚，可能大家对这个品牌还不是非常的熟悉。对于您公司如何开店选址也是非常关注，王经理能不能在详细介绍一下这方面的经验？

　　【王经理】：是的。我们公司最近的财务年度复合增长率和盈利的复合增长率都比较高。

　　【主持人】：相对于家乐福、沃尔玛超市大颚们进入中国，您公司品牌进入的时间稍微晚了一些。在进入北京的时候，好象现在有两家店，一个是在东四环的百子湾桥，一个是在京东的欢乐谷周边，从目前的开店选址来看，似乎钟情与北京东部。

　　一般而言，既然高调进驻中国，那么为什么不选则一些核心热点位置或者商圈呢？将排名前列家店选在百子湾区域是出于什么样的考虑？

　　【王经理】：其实我们的发展很简单，机遇可遇不可求，碰到了就出手。就像李总讲的，经济在发展，下一步要向二三线城市发展，我们有这样的发展，这次经济危机对于我们这些来自外国的中国企业，希望能够发挥一点作用。

　　【主持人】：当时选这两个店，百子湾也是相当于几年前的望京，我们考虑这个商圈是不是也有李总刚才说的考虑，进驻潜力商圈看好未来？在和大成国际中心接触的时候，选址经历了则样的推敲和考量。

　　【王经理】：现在市场竞争已经比较激烈了，超市内部和各个超市之间都会有竞争的行为。企业能不能使这个竞争以比较合理的方式来进行，我们都会考虑。

　　【王经理】：我们有一个期望，但是我们的计划都是根据情况来变的。目标太大了，有时候实现不了，还是脚踏实地的好一些。

　　【主持人】：乐购进驻大成国际中心的店铺面积比较大，面积在两万多平方米左右。以后再开店铺的话会不会按照这个标准来考量？

　　【王经理】：大成国际中心是我们比较早期的一个店。它也是在北京的排名前列家店。谈到超市选址问题，我们也有很多的话要说。因为在开发选址的时候，我们遇到了很多问题。

　　那么我们现在如果碰到一些合适的店铺的话，开发商的要求比较高，但是租金又不区别对待，开发商只考虑价格就不好了。我们希望能够保证以英国标准的超市带给中国，所以在选址的时候也会将这些因素考虑进来。

　　【主持人】：刚刚您谈到租金问题，这个问题目前对于超市选址而言，是一个困扰吗？因为我知道现在很多商业地产项目的租金报价都比较高。

　　【王经理】：其实各方面的因素都会有一些，如果前期的时候我们找到一个超市店铺，多么有形象，多么位置好，但是最后决定他意向的可能是价格的因素。

　　【主持人】：好，刚刚各位就超市选址问题进行了阐述，让我们对这个行业的开店有了一个大致的了解。那么我们各家在具体接触一些商业地产项目时，都会从哪几方面来考量这个商铺到底适不适合进驻？或者在谈店铺的时候，都会从哪些重要因素来把控？比如面积、风云体育交通流线、规划设计等等，希望各位能将话题进一步深入，谈及超市选址的一些细节问题。

　　【许炜锋】：可以说超市的选址各有各的经验，但是总结起来也无外乎几个点餐饮营销，人口和交通的情况是大的方面，小的方面就是整个建筑的状况，关注最多的还是前期人口和交通。即便是不成熟的地方我们也会关注其未来发展，但是就法宝而言，我们最关注的是交通问题。

　　【许炜锋】：停车位、公共交通、道路的宽度有没有限制，比如说交通单向还是双向，调头有没有限制，这些因素在开店选址的时候都会评估一下。

　　【许炜锋】：这个不同。可能性质不同，准备花费的时间节比较长。对一个未来有发展潜力，但是你又不知道它什么时候发展，可能就需要花很长时间去考察。

　　【主持人】：王经理您刚才也提到了我们更好的服务于客户的观点，您的服务肯定是全方位的，涉及到服务客户这部分的时候，在选址的时候怎么把服务客户的理念落实下去？在您选址的内部规划设计上有什么样的特色？把服务客户的理念落实下去？

　　【王经理】：超市是客流量非常大的一个商业，关注了交通实际上就是给客户提供了方便，如果你不关注交通，就会对客流量造成很大的影响。内部的交通我们也非常关注，我们让顾客很容易找到他想要的系统，包括我们的指示系统。

　　【主持人】：许先生，您作为拓展的一个工作人员，我们在接触一个项目的时候，怎么样考量这个项目？

　　【许炜锋】：无非也就是交通、人口这些东西。交通我也不赘述了。人口方面，因为我们是中超，我们对人口要求更严格。一个很大的卖场会产生强烈的吸引客流的作用。即使它离人流很远，但是在吸引力来说，还是强一些餐饮营销。我们中超就要选择离人口近一些的地方。现在都在提倡一站式的消费，大超市可以提供一站式的消费，中超不一定能够提供。甚至到末期的物业这些小方面的问题没有办法一下说清楚。

　　【主持人】：以往的过程中我们有没有过一些经历，考察一个项目但是某一项特别不合适的话就要放弃了？

　　【许炜锋】：有太多这样的情况下，店铺有一个方面不合适，我们可能就要放弃。这将会影响到以后的运营风云体育。

　　【李克让】：超市选址因为各个地方的环境、状况都不一样，没有办法细化。形象的谈一个过程，排名前列，你去了一个新的城市，那个新的城市增长性很强，你首先要了解这个城市的规划，有关的政府部门的一些资料你要汇总。所关心的是这个城市的人口，大家都希望超过一百万，这个一百万大家又都希望是纯粹的城市，而不是地级市，可能城市里面有三十万，管辖的这些县市是有多少人。他更希望这个店做的圈里的人多。GDP多，这说明了经济发展潜力，如果你没有了这个潜力和规模，你的人口收入不行，收入不行，他没有办法消费。另外一个是看物业符合不符合他们物业的要求标准。楼层的高度，前面的停车，承重、能源的共享等等，你符合了，有一些经济指标、环境状态指标也符合了，最关键的还是双方的谈判。像法宝说的，你都合适了，价格谈不下来也不行。因为算帐都算不过来。这些都合适了，我还要考核你的物业干净不干净，你可能卖了一部分，产权不能统一的管理，这也会给他们造成很大的麻烦。因为他们这种中外合资企业法律的限定要求会很严格。这些东西都是超市选环境的，只有具备了所有在这里做超市的要素，才可能在这里选址。交通的通达状况，比如说法国的家乐福和欧尚超市，它对选址的审美不一样。

　　欧尚要求这个建筑很纯粹，我和其他的物业建筑没有其他的关联。家乐福也很纯粹，但是它能够通融，现在家乐福开的很多店和社区的建筑都是一体的。欧尚这种就考虑得比较纯粹，对发展、对未来，这两家做得不一样。比如说乐天、乐购、他们的建筑更希望看到他们的标志。法宝，要求我的超市之内，销售额能够达到利润的诉求。

　　超市选址只是超市发展建设的开始，真正的超市竞争，就刘经理说要做300家店，你做300家，乐购做300家，法宝再做一千家店，他们上哪赚钱？马上就有下一步的问题。王总的英式的超市和服务，吸引的是固定客流，旁边有超市我不去，我就喜欢乐购。你怎么能够做到这种？这是未来决定超市生存发展，比选址更关键的，因为选址选完了，你未来怎么发展？这是超市的欠缺。乐购应该有更多的让消费者看到的自有商品和他的文化。不单单是说我到超市买山西老陈醋，在英国超市可以买到，法国超市买到，韩国超市也可以买到。比如说我想喝英国醋，那他只能够去乐购。超市卖的茶都是一样的，卖的什么都是一样的，那大家去哪里都一样。最重要的是你给大家提供的东西是自有的。

　　【李克让】：为什么很多超市说，我想建店，我选址，我想租你的店，但是往往大部分地段不符合他们的要求，我自己感觉是，开发商往往是做住宅的，他做的商业不叫商业模式，他资金性质也不是商业的，这是不一样的，他做的建筑也不是商业的，他是为住宅做的配套，所以他很难满足使用者的要求。你让他懂得交通，什么都懂，那是纯粹做商场的人，做商场的资金投资决策里面，我要请乐天或者是乐购去，我必须要让我的蓝图给你看一下，我做完了你要不要，你签完字，给了保证金了我才能给你建。开发商想了解更多的东西，更取决于开发的性质。

　　【主持人】：李总也反复谈到，嘉宾也谈到跟商业地产开发商的沟通环节。我们各位在选址的时候对于定制的服务是不是越来越多？或者是倾向于这样？因为他做好一个商业项目摆在那里，已经是一个即成事实，你想再改变已经没有办法改变了。我们这方面接触的时候是什么情况多一些？乐购开始进驻大成国际的时候，是不是开发商也提供的这样服务？

　　【王经理】：双方当然需要在合同中做一些申明。泛泛的来谈，我们面临的比较大的问题就是开发商对于商业这一块不太重视。往往设计出来的细分商业建筑里面，不太适合我们超市用。如果超市对开发商来说比较陌生一点，那他开发出来的产品肯能就不会很适合用。

　　【主持人】：下面我们谈一下进驻潜力商圈的问题。我知道有一个例子，当时沃尔玛比较早的时候进驻石景山西五环的位置，当时它的选址在业界看来是一个失败的案例。对于这种潜力商圈各位嘉宾怎么理解？对于这样的一个商圈，可能前期进入的时候会有一些风险和顾虑，因为这个商圈还没有真正成熟，但是如果说它成熟了，但是很多超市也都看到了这个需求的时候，你再进入的时候就没有更多的选择在这里。对于这种潜力商圈，大家会不会花比较大的精力进入这种潜力商圈？也许它将来也会对物业有很大的提升。

　　【刘晓】：我们当然是比较关注潜力商圈，风云体育我们如果能够提前进驻，价格会比较低一点，但是会存在一个未来培育期的问题，会花两到三年，甚至更长的时间。但是我们会从综合的各个方面考虑，比如说这是一个新兴的城市，这个城市未来的发展趋势，它的人均消费、消费增长的系数，我们会通过这些综合判断城市未来发展趋势是什么样的，或者说这个区域未来发展的趋势是怎么样的。如果是一直往上走，而且速度增长比较快，我们前期也会考虑进驻。

　　【许炜锋】：目前来说我们不太考虑外地。但是潜力商圈大家都有考虑。我们前期会有很认真的调查，觉得它未来真的是非常可以期许，而且发展的速度是很快的，快到我们提前进驻的这段时间产生的经营不理想的情况会很快改善的话，也在我们的承受范围之内，也是可以考虑的。关键是我们前期做的调查，是不是让我们可以承受，未来可以期许。这两个方面如果都满足的话，也是可以考虑的。

　　【主持人】：一般而言，判断一个店铺进驻与否会经过多长时间的考虑从而做出决定？

　　【刘晓】：从我们刚开始接触到这个位置或者这个项目，一直到我们的评判和综合考虑，这套程序下来最少要两到三个月的时间。

　　【许炜锋】：有一个问题说完了会很容易明白。这个地方如果我很了解，我几乎可以不花时间，但是如果这个地方我根本不理解，我就要花很大的时间。

　　【主持人】：刚才李总也谈到了风水选址，这是比较有意思的话题，我们在考量的时候会把这个参考进来吗？我知道商业地产开发商他们在做的时候会考虑，比如说鸟巢也参考了这样的因素。

　　【李克让】：他们是发展专家，你可以说他们都是风水大师，但是你不能说风水是迷信。风水本身就是要天时地利人和，比如说五道口的十字路口，我选店选哪？肯定易初莲花是的。它打的口、它的交通路线，从东往西、从南往北，大的交通动脉是不是造成了阻挡，如果有阻碍的话，这在风水上也是不允许的。你可以这样的去描述。因此我觉得风水是科学的。你做发展的官员去选址就是看这个，天时地利人和具备了就可以做。你根本不具备，做这个店以后就没有办法赚钱。

　　【主持人】：之前我们也反复提到了商务部下发的通知，这个通知虽然没有对我们超市发展起到了明显的直接的作用，但是也毕竟是一个利好因素。刚才王经理也提到了现在全球的经济波动，这个形势的变动会对我们超市行业有影响吗？

　　【王经理】：商务部下发超市行业审批权限的通知，肯定是一个好消息。如果谈到金融危机对超市行业发展有没有影响，我感觉会有一些，毕竟会因此放慢速度。此外开发商的资金不足，也会影响到我们的发展。

　　【王经理】：我觉得一直都没有爆发，一个很大的国家，人口那么多，经济发展的速度那么快，机会很大，远远没有到哪一个地方结束，又开始新的东西。

　　【主持人】：因为我查了一些资料，在2003年的时候媒体普遍认为那是超市大跨度发展的时期，麦德龙很多的超市都是大举的扩张。

　　【王经理】：放宽对外资进来，确切的说是在2006年11月份，只是竞争得不一样，一开始只是放宽对外资的限制，竞争的激烈程度，放开以后完全不一样了。

　　【主持人】：乐购之所以较晚的进入中国市场，跟这有关系吗？我们是出于什么样的考虑而进入中国市场的？

　　【李克让】：关于外资超市审批权下放政策，准确的说，这两年政府改革开放承诺他在一项一项的兑现，这表明了我们的政府心胸宽广，大家都可以到中国做生意。如果说有影响，我想内资的商业企业要练好内功，外资企业发展的时间比较长，他们的经验比较多。

　　谈到金融危机带给超市行业的影响，我觉得这是好的影响，向上的影响，消费者增长。如果有经济危机的话，白领下岗了，势必要减少消费。现在你看三里屯酒吧街，人比过去消费少多了，原因可能是受到了开支缩水的影响。我前两天看到一个报道的照片，大家都上乐购买菜，自己回家做风云体育。这对超市是有好处的。在经济紧缩的时候，超市的销售是完全增长的。关于超市发展的爆发期，在大型城市这一轮已经过去了，比如说深圳，青岛，这些没有见不到的，沃尔玛、家乐福、欧尚等等都有。排名前列轮增长结束以后就是第二轮，中国的地方大，人口也特别多，把中国的内需调动起来，超市的发展才刚刚开始。这可能是超市里程碑发展的一个界定。如果非要说它的排名前列爆发期，第二爆发期，第三爆发期的话，应该是这样的。

　　【主持人】：刘总您在这个行业里面已经很久了，你怎么看待超市这些年的发展变化？

　　【刘晓】：我觉得应该是属于李总这样的形容。前期因为有一些政策性的影响，大家可能都是在一线城市扩展风云体育，随着改革开放的进一步深入，对于超市机会更大了。

　　【许炜锋】：其实也是一样的，只要公司的条件很好，二三线城市发展的策略很好，前景很好，我们一样可以考虑。

　　【主持人】：最后一个话题是超市和新商圈的辩证关系。超市选址的面积比较大。现在开发商已经关注到这个了，他会先找一个大超市进入，对于我的招商已经完成了一大部分。他有这样一个思维方式，从我们的商铺角度考虑，您认为和商圈是什么样的辩证关系？我们可能有租金方面的相对优势？

　　【许炜锋】：我们大体量的要比小体量的弱很多，因为我们要的面积很大，从价格来说我们不占优势，我们占优势的是和一些小的品牌店互为助力，我们可以做吸引客流，让他们缩短开发商的投资回报率，大家分工不同个。

　　【主持人】：对于一个超市和商圈，我们选择的时候会选核心商圈，反过来，一个好的超市的进入，对于一个商圈的带动作用也是很大的。怎么看待相互之间的辩证关系？

　　【许炜锋】：就是我们来吸引人流，那些精品店也会有很多人去，他们也可能被我们吸引过来，因为他吸引了高档消费的人，吸引了有档次、有实力的人来消费，互为助力。

　　【刘晓】：我认为如果说超市选址和地产开发商的辩证关系，是互相交替的关系。我们超市不可能是先有地，但是他也不可能建好了以后再给我们，因此他们在某一个阶段必须要由我们来介入，但是这就是一个时机的问题，他怎么把握。

　　【刘晓】：最初肯定是按照我们的标准提。因为他也要考虑到成本的问题，有一些东西是需要妥协的。

　　【李克让】：超市选址说通俗了就是一个物业的开发和使用和土地建筑，因为他们也不都是租赁，也可以自己持有物业。这是一个互动。这个互动是建立在科学选址和城市功能基础上的双方的互信、妥协。

　　【主持人】：好的，今天的时间也差不多了。感谢各位嘉宾百忙之中做客焦点直播间，畅谈各位在开发选址中面临的种种问题，也让我们对超市行业有了一个更为深入的了解和认识。今天的投资沙龙之超市选址活动到此结束，再次感谢各位嘉宾的光临！