风云体育直播餐饮营销2021年实体店开店到底要如何正确选址？风云体育

　　风云体育风云体育风云体育大家好，我是改店问老王的创始人王凌志。这节课我跟大家分享的泛商圈时代的选址中的第二节课：针对Mall、街铺和社区三种不同的商圈环境，应该如何选择合适的铺位？

　　这节课是选址实务课，可能听过我的上节课的人会说，上节课不是说选址不是决定店铺成功与否的唯一因素了么？为什么这节课又要教我们选址呢？其实这并不矛盾，因为上节课课讲的是在现在的后选址时代，流量不仅仅可以来自于线下，还可能来自互联网和社交，所以地址不是唯一的决定因素；但我们今天要回归到传统的选址，就是从纯线下流量的角度去谈选址，因为对很多行业来讲，线下流量仍然是其最主要的流量来源。

　　我们的店主和准店主们，在开店的时候都会面临一个问题，那就是选址。选择什么样的商圈？选择什么样的地段？店开多大的面积？选址已经成了一门必修课，并且这个必修课里面出现了这样一种趋势：就是随着中国的泛商圈化和商圈的扩张，选址的难度又加大了，我们的店主重点要学习的是从非成熟商圈或成熟商圈的非成熟部分里面去选址，因为通常成熟商圈的洗牌率是比较低的，基本上已经被优质的品牌进驻了，那么留给普通创业者门的机会就是一些新的商圈以及一些老商圈的扩张部分。

　　第1个，门店地址被边缘化。一方面，可能是门店地址在商圈设定上被边缘化了，你看中的商圈原来只有1000米范围，但是现在已经扩张到2000米或者3000米范围，而核心的那1000米一般商家是很难进去的，那你只能进边缘商圈的那1000米，但是边缘商圈的商业价值和流量价值弱很多，可能需要很长时间的培养；另一方面，可能是你的门店位置被边缘化了，虽然你的店是在Shopping Mall里面，但是因为建筑设计和品类规划的原因，你可能就是处在一个很角落的位置，也可能是你根本拿不到很好的一个位置，你名义上进了一个大商圈，但是你是一个很边缘的位置，这也有可能导致你的生意不好。

　　第2个，就是生意被稀释了。原来一个城市也就那么大，一个Mall也就那么大，但是现在，商圈都在不断的扩大：一个Mall会不断地向周围扩张；一条美食街出来了，后两三条美食街就跟着出来了；原来100个人在这里开店，现在突然一夜之间就变成了400家店。这个扩张有可能在原来的规划里面是没有的，但是业主通过转型或者请专门的商业中介机构，把它进行项目包装之后，你的生意就被无情的稀释了，原本很看好的位置，现在的竞争激烈程度是原来的4倍，生意被稀释了，这也是一个会导致选址失败的原因。

　　第3个就是成长周期很长。很多地产商或者是招商人员做规划的时候，宣称1~2年就会把这个商圈或Shopping Mall做起来，包括会有哪些品牌进驻，会做哪些活动，但是通常80%以上都会事与愿违，实际上它的成长周期可能要3~5年，可能是因为市政规化或者是招商推广的进度，所以导致生意做起来的周期很长。

　　从上面的分析，我们不难发现，泛商圈化的趋势下，店主之所以容易中选址的圈套，一方面有可能是从发展商到招商人员到房东到项目包装人员，运用了一些商业化包装的手段，把这个项目说得特别好，而我们的店主没有辨别力，就中了圈套；另一方面也有可能是我们的店主，他对城市扩容餐饮营销、开店扩编，特别是对这种泛商圈化的现象，他的格局和学习能力有限，所以很难预料到店址会被边缘化，生意会被稀释，或者对成长周期几乎没有预估，只看了地段风云体育，就轻易做了决定，这个对你去选址是非常不利的。

　　那么从现在的这种泛商业化或者说摊大饼的扩张方式来看，我们的实体店应该怎样选址呢？我从三种主要的商业类型来跟大家作实战分析：分别是Shopping Mall的选址，街铺的选址和社区店的选址。

　　首先说Shopping Mall的选址，Shopping Mall现在已经成了城市里面商业流量最聚焦的地方，超一线个左右的Mall，新一线个左右的Mall，二线个左右的Mall，再往下地级市也有三五个，到县里面可能就两三个。Shopping Mall在中国的成长速度确实是非常的快，也是我们开店选址的一个重点，Mall有它的优势，各行各业都在进驻Mall，所以体验很丰富，消费者可以完成全程的体验，那我们应该如何在Mall里面选址呢？核心的一句话就是规划与铺面并重，也就说要从两个方面来选址：一个是看规划，一个是选铺面。

　　看规划主要看品类规划和布局规划。首先，我们要非常清楚这个Mall的品类规划，它主要经营什么品类？是做服装、通讯、餐饮、百货还是娱乐的呢？每个品类分别位于哪一层、主要有哪些品牌？并不是所有Mall都具备这种运营能力和规划能力的，像那种不做品类规划、先到先得的千万不能选，还有像那种超市跟餐饮放在一块的、不做集中分类的奇葩案例也不能选，还有位置没有做间隔的、你想要多大就有多大的那种基本上也是乱弹琴，所以说遇到这些坑一定要绕过去，总而言之，品类规划越清晰的、羊群效应越明显的、有大品牌驱动和大品类驱动的，这种Mall才是可以考虑选择的；其次，你还要会看布局规划，布局规划是什么意思？每一个楼层或者每一个品类区，它的通道和动线怎么样设计？他的店王、主力店和基础店的面积分别有多大？位置分别是怎么样去布置的？你只有看到这个布局规划之后才知道怎么去选，才知道这个Mall的布局规划是否能有效的保证人流的通达，其实在中国的很多Shopping Mall里面，都出现了视觉残缺、动线不全、通道阻碍的布局规划，没有一个总体筹划的布局规划，这个Mall迟早也会出事，你租的铺也是浪费了。

　　先把第一步的规划搞明白了，你才能够选铺面，铺面怎么样选呢？也是从两个方面来选：选位置和选面积。一方面，从位置去看，这个铺面是在入口还是中庭还是通道？不同位置的流量大小也不同，入口和中庭位置肯定比通道更好，主通道要好过副通道，注意不要选一些边边角角或者位置很深的店铺，虽然租金相对便宜，但是没有客流也是浪费了；另外一方面就是选面积，店王肯定入口多、开间大，主力店它的客流量保证也更好一些，基础店就只能做一定的覆盖，相比前两者会差一些，所以说你要选店王还是主力店还是基础店，这个你要搞清楚。

　　在Mall里面，看规划和选铺面同样重要，需要运用很多专业知识，有整体思维，有布局思维，也有品类思维，而不是简简单单的报个价格和面积给物业帮你选铺面就行了，这样你肯定选不到好铺，也说明你不懂这个行当。

　　第二，我们来看看街铺的选址，街铺依然是中国的一个主流的传统的开店位置，那我们应该如何在街铺里面选址呢？用一句话概括就是多方汇集流量中心，他有三个小的诀窍：1个就是客流量，第2个是可视角度，第3个是进入的障碍程度。首先，客流量当然是越大越好，客流必经之地的街铺一定比那种选择性通过的街铺要好得多；其次，你要看方向，叫可视角度，无论是隔30米、50米甚至100米，我都能看到这家铺，无论在东南西北，我也还是能看到这家店铺，这种可视角度越多的店铺，自然是越好的，因为有不同方向的流量都可以汇集到这里，也就是多方汇集的意思；还有一个最容易被忽视的，就是要要尽量少些进入障碍，有的街铺看着客流量很大，但是进入障碍很高，比如说这是一个快速的行走通道，或者是车辆快速通过的地方，人不可能停下来，车也不可能停下来，那你的流量多又有什么用呢？也是没有意义的。我见过在一些地铁口，正好在楼梯的那个位置风云体育直播，人人必经的，流量绝对是非常大的风云体育直播，但是只要路过的人稍微在门口迟疑一下就会被人挤下去，所以这也是一个快速通过、有进入障碍的街铺；我还见过另外一种情况，相邻的几家街铺里面，你的门面是比别家的退进去5~10米的，虽然只差5~10米，大家都不愿意多走这5~10米，宁愿进前面的肯定不愿意进后面，因为你的位置有进入障碍。所以说街铺选址，既要注重流量，也要注重方向，更重要的要注意避免进入障碍。

　　最后一个就是社区的选址，社区店也是现在兴起的一种业态，一个大的社区大概有二三十万人去居住，小的也有几千人，社区做商业有三个特性：首先跟街铺，特别是规划感比较强的Mall相比，它的商业规划比较差，它不会按品类按布局规划的很清晰；其次就是以服务社区居民为主风云体育直播，客群相对固定；最后，就是以便利性消费为主。这三个特征导致我们在做社区点选址的时候，需要关注这三点：第1以便捷为主风云体育，第2就是要充分利用广场，第3个叫避免流量死角。第一点是以便捷为主，你从路口、公交车站或者是地铁口，到进入家门必须要通过的地方时最便捷的，走个10米8米就能够到店铺，比走个100米200米才能到的店铺肯定要强得多；第2个就是要充分利用广场，现在很多的社区店有内广场，有外广场，这个广场不仅仅是广场舞大妈的地盘，还是社区居民上下班、上学放学都得要经过的地方，所以人流量是很大的，那么这个广场能跟你的门店的结合度比较高的这种店肯定更好一些；第3个叫避免流量死角，社区店跟所有的这些街铺和Mall不一样，它是一个圆形或者长形的布局，有很多区域是很多人都不会去的，就只有边上那一两栋楼的那几户人家会去一下的，所以说这种流量死角的商铺，哪怕再便宜风云体育，如果你是要做一个快消化的、要人流量很大的商铺的话，我觉得是难以成功的。总之社区选址要充分利用好社区商业的一些特性，才能够做好这个选址。

　　最后，我们来总结下这节课的内容：这节课是选址实务课，主要教大家如何在不同的商圈环境下，从线下流量的角度选择最优的铺位：Shopping Mall选址主要看规划，街铺选址主要看流量的，社区选址主要看服务便捷，这三种商业类型有不同的特点，所以也有不同的选址方法，关键是店主们要对选址的这套方法进行掌握，然后结合自己的实际情况，在有限的条件下找到最优的铺位，开发线下流量，生意才会增长。